“단순히 물류센터 숫자가 늘어나는 정도가 아닙니다. 물류 개념부터 투자·개발 방식까지 전반에 걸쳐 완전히 새로운 판이 짜이고 있습니다.”
온라인 상거래 확산과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향으로 물류 수요가 폭증하면서 물류 부동산이 개발 업계의 최대 관심사로 떠올랐다. 하지만 물류 부동산은 부지 선정이나 땅 매입부터 사업성 분석, 인허가, 화주(貨主) 유치, 운영 관리 등에 대한 전문 지식과 경험이 없으면 뛰어들기 어렵다. 땅집고는 국내 최초로 물류 부동산 개발·운영에 필요한 서비스를 원스톱으로 제공하는 ‘스마트물류 얼라이언스’ 전문가들로부터 물류 부동산 시장 전망, 개발 전략, 운영·관리 노하우 등을 들어봤다.
온라인 상거래 확산으로 물류 수요가 폭증하면서 물류 부동산이 개발 업계 최대 관심사로 떠오르고 있다. 사진은 경기 평택시 BLK물류센터. /메이트플러스 제공
온라인 상거래 확산으로 물류 수요가 폭증하면서 물류 부동산이 개발 업계 최대 관심사로 떠오르고 있다. 사진은 경기 평택시 BLK물류센터. /메이트플러스 제공
◇”선매입·직접투자 하면 연 6~8% 수익”
국내 1위 부동산 자산 관리 회사인 메이트플러스 박종일 팀장은 “코로나19 사태로 물류 최종 목적지가 ‘판매점’에서 ‘고객의 집 대문’으로 달라졌다”며 “물류센터 입지가 대도시 교통 거점에서 땅값이 저렴하고 도심 접근성이 다소 떨어지는 부지로 확장하고 있다”고 했다.
물류센터 투자 역시 과거 단순히 기존 물류센터를 사들이는 실물 투자에서 투자자가 나서 직접 물류센터를 개발하는 방식으로 바뀌었다. 박 팀장은 “우량 임차인과 임차 확약을 맺은 후 부지를 물색하는 이른바 선매입 투자나 좋은 땅을 확보하고 임차인을 찾는 직접 투자가 활발하다”며 “실물 투자는 경쟁이 치열해 연 4% 정도 수익률을 거둘 수 있었다면, 선매입·직접투자는 수익성이 연 6~8% 정도로 더 높다”고 했다.
물류센터는 어디에 지어야 할까. 다른 부동산과 마찬가지로 입지 선정이 가장 중요하다. 박 팀장은 “각종 인프라가 충분하면서 땅값이 3.3㎡(1평)당 50만~80만원 수준으로 저렴한 경기도 남이천, 동이천, 서여주 등 수도권 외곽이 상대적으로 유망하다”고 했다.
◇입·출고 능력이 물류센터 경쟁력 좌우
물류센터 수익을 좌우하는 최대 관건은 화주다. 아무리 입지가 좋고 시설이 뛰어나도 화주가 붙지 않으면 성공하기 어렵다. 그렇다면 화주들이 선호하는 물류센터는 어떤 요건을 갖추고 있을까. 이민재 BGF리테일 팀장은 “대형 물류센터가 인기 있지만, 규모가 작아도 입·출고 능력이 뛰어나다면 충분히 경쟁력이 있다”고 말했다. 그는 “물류센터 기능은 크게 입고·피킹·보관·분배·출고인데 이 중 한 기능만 부족해도 물류센터 전체 가치가 떨어진다”면서 “예를 들어 네 기능은 100점 만점이라도 출고 기능이 50점이라면, 이 센터는 50점짜리밖에 안 된다”고 했다.
물류센터 설계에서 특히 신경 써야 할 부분은 입고·출고·보관 기능이다. 입고 경쟁력을 높이려면 층마다 차량이 진입할 수 있도록 돕는 ‘휠 램프’를 설치해야 한다. 수직 반송기나 화물 엘리베이터보다 훨씬 효율적이다.
보관 능력은 건물 층고와 관련 있다. 물건을 쌓아 두는 ‘파레트 랙’을 4단(1단당 2m)으로 설치하고 천장에 설치하는 소방 시설이나 레이스웨이(조명기기 등이 지나는 관로)까지 감안하면 층당 최소 10m 높이로 지어야 한다. 이 팀장은 “출고 능력을 높이려면 출고 독(dock)을 건물 양쪽에 설치해야 유리하다”고 했다.
◇”주민들과 적극 소통… 합리적 해법 제시해야”
물류센터 개발에서 가장 큰 리스크는 지역 주민들 반대다. 유천용 엠와이엔씨 대표는 “소음이나 진동, 배출 가스, 안전 문제 때문에 주민들이 물류센터가 들어오는 걸 꺼린다”며 “주민들을 설득할 수 있는 합리적인 민원 해법을 제시하고 적극적으로 소통해야 인허가에 유리하다”고 했다.
경기 고양시 덕양구 원흥동에 들어선 쿠팡 FC물류센터는 전향적 태도로 주민이나 지자체와 협상해 위기를 넘어선 사례다. 쿠팡은 2016년 당시 주민 합의 과정에서 진출입로 최적화, 출입구 이동·방음벽 설치, 집진 장치 설치, 차폐 식재 등 10건이 넘는 대책을 마련했다.
전문가들은 코로나로 확산되는 새로운 배송 트렌드, 행정수도 이전 등 다양한 사회·경제적 이슈로 물류 부동산 성장 가능성은 무궁무진하다고 내다본다. 노종수 메이트플러스 물류사업부 이사는 “불경기로 오피스·리테일 건물 수익률은 계속 하락하고, 주택은 규제가 겹겹이 쌓여 있다”며 “성장 가능성과 수익률 측면에서 당분간 물류센터를 대체할 부동산을 찾기는 어렵다”고 했다.
/김리영·이지은 땅집고 기자
https://www.chosun.com/economy/real_estate/2020/11/24/MZSHZDOHEZCRRIHAWVLKYOKHTE/